계약갱신청구권 활용 가이드: 6월 만료 세입자가 꼭 알아야 할 7가지
2025년 6월, 전월세 계약이 만료되는 세입자라면 계약갱신청구권의 정확한 이해와 활용이 그 어느 때보다 중요합니다.
본 글에서는 6월 만료 세입자가 놓치기 쉬운 핵심 정보와 실전 전략을 체계적으로 안내합니다.
1. 계약갱신청구권이란? – 세입자의 법적 권리
계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 세입자가 1회에 한해 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 31일 이후 체결된 계약부터 적용되며, 세입자가 요청하면 특별한 사유 없이 집주인은 거절할 수 없습니다.
2. 왜 지금 중요할까? – 2025년 6월 만료의 함정
2022년 여름에 갱신청구권을 이미 사용했던 세입자는 이번 계약이 사실상 최종 계약입니다. 또한 임대료 상승이 예고된 상황에서 계약 종료 전의 대응이 전세 재계약의 유불리를 결정하게 됩니다.
3. 행사 조건과 절차 – 놓치면 권리도 없다
세입자는 계약만료 1~6개월 전 사이에 서면 또는 문자로 갱신을 요청해야 합니다. 늦게 요청하거나, 구두로만 말한 경우 법적 보호를 받기 어렵습니다. 가능하면 등기우편, 문자 메시지, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 요청하세요.
4. 집주인의 거절, 언제 정당할까?
다음의 경우 집주인은 계약갱신을 정당하게 거절할 수 있습니다:
- 직계존속 또는 본인이 직접 실거주 예정
- 세입자의 계약상 의무 위반
- 임대차 목적물 철거·재건축 예정 등
단, 실거주 거절 시에는 거주 의사와 정당성을 입증할 수 있어야 하며, 거짓 실거주로 인한 손해배상 판례도 존재합니다.
5. 임대료 인상, 어디까지 가능한가?
계약갱신 시 임대인은 기존 임대료의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다. 단, 지방자치단체 조례나 특별한 사정이 있는 경우 예외가 있을 수 있으니 지역별 규정을 확인하세요.
6. 세입자가 꼭 챙겨야 할 실전 포인트
계약서에 '계약갱신청구권 사용' 여부를 명확히 표시하고, 이메일이나 문자로 교환한 내역도 보관하세요. 또한 중개사와의 대화는 가급적 녹취해두는 것이 추후 분쟁 방지에 도움이 됩니다.
7. 갱신 후 이사 계획도 미리 점검하자
갱신 후 2년이 지나면 자동으로 나가야 하는 것은 아닙니다. 하지만 재계약 협상력이 급감하고, 다음 세입자 수요가 많지 않은 시기에는 불리해질 수 있으므로 미리 중장기 거주계획을 세우는 것이 좋습니다.
🔎 세입자를 위한 계약갱신 체크리스트
- 만료 6개월 전 캘린더 알림 설정
- 갱신 요청은 반드시 서면으로
- 집주인 거절 시 사유 확인
- 임대료 인상률 체크
- 계약 내용 변경 시 모두 문서화
❓ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약갱신청구권은 몇 번까지 사용할 수 있나요?
1회에 한해서만 사용할 수 있습니다. 처음 계약 후 2년 + 갱신으로 2년, 총 4년 거주가 가능합니다.
Q2. 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
실거주 사유가 정당하고 입증 가능해야 합니다. 이후 실제 거주하지 않으면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q3. 문자나 이메일로 갱신 요청해도 되나요?
네. 다만 요청 시점과 내용이 명확히 기록되어야 하며, 가능하면 등기우편 병행이 안전합니다.
Q4. 계약갱신 후 임대료를 월세로 전환하자고 하면 거절할 수 있나요?
네. 임대차 유형 변경은 세입자의 동의가 있어야 하며, 강제로 변경할 수 없습니다.
Q5. 집주인이 연락을 안 받을 때는 어떻게 하나요?
기한 내에 등기우편으로 갱신 의사를 명확히 전달하면 법적으로 효력이 있습니다.